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Informações sobre aluguel de apartamentos

Últimas atualizações na Lei de Arrendamentos Urbanos (LAU)

Lei de Arrendamentos Urbanos
Escrito por Marcel

Quando você procura por um apartamento para alugar em Barcelona, deve saber que este tipo de operação está regulada pela Lei de Arrendamentos Urbanos (Ley de Arrendamientos Urbanos – LAU), equivalente a Lei do Inquilinato. Esta lei costuma mudar a cada certo tempo: por isso é importante conhecer uma versão atualizada.

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Neste artigo de ShBarcelona, te contamos todas as novidades da Lei de Arrendamentos Urbanos para que saiba quais obrigações legais existem numa situação de aluguel. Com certeza será muito útil para conhecer as suas obrigações e direitos.

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O que é a Lei de Arrendamentos Urbanos (LAU)

Esta lei regula tudo o que é relativo ao aluguel desde 1964, e foi sendo atualizada para proteger mais ao inquilino e aos proprietários. As reformas mais importantes são as de 199520132019, e as reformas mais recentes foram aprovadas em 2021.

Para começara lei é aplicada em todo o conjunto de imóveis urbanos que se aluguem em modo de residência, ou por um uso de modo distinto, num prédio que seja habitável, vagas de estacionamento, pequenos depósitos ou qualquer acessório do prédio.

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Deve existir um contrato onde se estipule a cessão de um imóvel em troca de uma quantidade econômica (renda). Este contrato deve ter uma pessoa que cede e outra que paga para utilizar dita cessão.

Independentemente da duração do contrato, a lei também regula aqueles arrendamentos que são feitos para desempenhar uma função distinta da pensada originalmente, como podem ser atividades profissionais, recreativas ou docentes.

Lei de arrendamentos urbanos

Foto via Unsplash

Mudanças de 2019 na Lei de aluguéis

Como já dissemos, em 2019 entraram em vigor mudanças na LAU que são muito significativas e pretendem proteger o inquilino. É importante conhecê-las para fazer uso delas no caso de ser necessário. Os proprietários, por sua vez, também devem conhecer quais modificações foram feitas para saber ao que estar atento.

Prazo de extensão obrigatório

A primeira mudança destacável é que a duração do contrato de aluguel passa a ser de 3 anos a 5 anos. Ao mesmo tempo, se estabelece um prazo de extensão obrigatório de 3 anos sempre e quando nenhuma das duas partes manifeste vontade expressa de rescindir o contrato.

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Quando o arrendador é uma pessoa jurídica, o prazo de extensão obrigatório também é de 3 anos, mas a duração do contrato é de 7 anos sempre. O inquilino tem que ter em conta que deverá notificar com 2 meses de antecedência a rescisão do contrato.

Se o proprietário alega a necessidade da vivenda, segundo a Lei de Arrentamentos Urbanos o contrato não extenderá-se automaticamente. Sempre e quando conste de maneira clara no contrato.

A lei de arrendamento urbano não obriga uma duração de contrato específica, o que se regula é simplesmente como se extenderá de maneira automática, sempre que ambas partes no expressem o contrário.

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Gasto das gestões

Outro dado importante é que no caso em que o arrendador seja uma pessoa jurídica, os gastos de gestão imobiliária são de responsabilidade do arrendador, salvo em caso de serviços que tenham sido contratados por iniciativa direta do arrendatário.

Por outro lado, nos contratos de até 5 anos de duração ou até 7 anos em caso de pessoas jurídicas, o valor da garantia adicional (fiança ou aval) não poderá exceder 2 mensalidades da renda.

Por sua vez, volta o princípio de liberdade de pacto em arrendamentos de vivenda de superfície superior a 300mou de renda inicial superior a 5,4 vezes o salário mínimo interprofessional.

Lei de aluguéis

Foto via Unsplash

Limites no preço da renda

Além disso, se introduz um limite na atualização do IPC em contratos de renda reduzida, conceito novo definido no artigo 18 da Lei de Arrendamentos Urbanos (LAU). Também se estabelece exceção do pagamento do ITP nos aluguéis de residência permanente.

Depois de 5 anos de duração do contrato, 7 anos no caso de pessoas jurídicas, será possível aumentar a renda anual sempre que este aumento não supere o 20% da renda vigente nesse momento.

Além de efetuar reformas por parte do arrendador, ainda que se pacte entre inquilino e proprietário, ditas reformas poderiam ser feitas sem a necessidade de assinar um contrato novo.

📌 Em 2020 foi aplicado um novo índice de referência de preços de aluguel em Barcelona, regulados pela Lei 11/2020. Esta regulação é indispensável para estabelecer o preço da renda em um apartamento para alugar.

Atualmente também se regula a fiança, coisa que não existia anteriormente, a um máximo de 3 meses de depósito. A fiança real equivale a uma quantidade de um mês de renda, os outros dois correspondem a uma garantia adicional.

Se os aluguéis não têm o fim de residir no imóvel, como no caso dos locais, a fiança legal é de dois meses, tal e como se regula o artigo 36.2 nas últimas reformas da Lei de Arrendamentos Urbanos.

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Não há regulação nos meses que correspondem a garantia da fiança quando os contratos são de longa estadia. Estes contratos têm períodos inicias de mais de 5 ou 7 anos. Neste caso, se deverá chegar a um acordo sobre a quantidade entre ambas partes.

Lei de Arrendamentos Urbanos

Foto vía unsplash

Como vê, a maioria das  mudanças estão destinadas primordialmente a proteção do inquilino, com a intenção de acabar com práticas abusivas que podem ter acontecido em alguns casos com inquilinos cuja única residência habitual é a alugada.

O que você acha das novas mudanças da Lei de Arrendamentos Urbanos?

Fontes:

https://www.fotocasa.es/blog/alquiler/ley-arrendamientos-urbanos-en-cinco-puntos-clave/

https://www.ilpabogados.com/la-nueva-ley-de-arrendamientos-urbanos-2019/

https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003#ti

https://www.conceptosjuridicos.com/ley-arrendamientos-urbanos/

Sobre o autor

Marcel

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